המדריך המלא למוכר דירה בשנת 2021

במסגרת פרק זה, תתבקשו לוודא מספר בדיקות בנסח הטאבו.

נזכיר, כי טאבו היא שיטת מרשם זכויות במקרקעין המקובלת בישראל, המנוהלת על ידי לשכות רישום המקרקעין הפרוסות ברחבי הארץ.

כאשר נכס רשום בטאבו, יש חזקה לתקינות ונכונות האמור בנסח הטאבו, שהינו תמצית רישום המידע, המונפק כמסמך רשמי של מדינת ישראל.

הנפקת נסח טאבו נעשית באופן מקוון, באמצעות האינטרנט. לשם כך, היכנסו לאתר השירותים והמידע הממשלתי והנפיקו נסח טאבו בעלות של 15 ₪ (קישור לאתר: https://ecom.gov.il/voucherspa/input/440). התשלום יתבצע באמצעות כרטיס אשראי או באמצעות העברה בנקאית, והינו בטוח לחלוטין.

לשם הנפקת נסח הטאבו של הדירה הנמכרת, תתבקשו להזין את הגוש, החלקה ותת החלקה של הדירה אותה אתם שוקלים לרכוש. נתונים אלו הם למעשה "תעודת הזהות" של הדירה, המאפשרים את זיהוי הדירה במערכות הממשלתיות.

ככל ונתונים אלו לא נמצאים ברשותכם, הרי שתוכלו לגלותם בפשטות באמצעות האתר של המרכז למיפוי ישראל, המאפשר לכם לתרגם את כתובת הדירה לגוש וחלקה (קישור לאתר:  https://www.mapi.gov.il/Pages/LotAddressLocator.aspx).

חשוב לציין כי במידה והדירה רשומה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, הרי שלא יהיה ניתן להנפיק עבורה נסח טאבו. כל שעליכם הוא לפנות לרשות מקרקעי ישראל בבקשה להנפקת אישור זכויות והסכם חכירה, אשר יחדיו מהווים תחליף לנסח הטאבו (קישור לאתר: http://land.gov.il/Pages/bakasha_leishur_zchuyot.aspx.

כעת, כאשר נסח הטאבו (או אישור הזכויות) מצוי בידיכם, תתבקשו לבצע מספר בדיקות:

1. בדיקה כי הדירה רשומה על שמכם: בפרק "בעלויות" או "חכירות" (בהתאם לסוג הזכות) מפורטים שמותיהם ופרטי תעודת הזהות של בעלי הזכויות בדירה. עליכם להשוות פרטים אלו לפרטים המזהים שלכם, כפי שמופיעים בתעודת הזהות שלכם, ולוודא כי קיימת התאמה מלאה. במידה ואיתרתם את פרטיכם בנסח הטאבו, אך מצאתם טעות כלשהי בשם המלא או בתעודת הזהות שלכם, הרי שיהיה עליכם לפנות לטאבו, באמצעות עורך דין, בבקשה לתיקון טעות סופר. שימו לב, כי בהתאם לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) אי התאמה במספרי תעודות זהות הנובעת מקיומה או היעדרותה של ספרת ביקורת, לא תיחשב כאי התאמה על פי התקנה, ולפיכך לא תהיה טעונה תיקון. קיימים כללים נוספים, אותם תוכלו לקרוא בהרחבה בתקנות המצורפות בלינק הבא: https://www.justice.gov.il/Units/LandRegistration/BriefingsOld/Documents/RegulationNew.pdf. במידה ולא איתרתם את פרטיכם בנסח הטאבו, הרי שיתכן כי הדבר נובע מכך שעסקת הרכישה המקורית שלכם, כמו עסקאות רבות אחרות, למרבה הצער לא הסתיימה ברישום. במצב דברים זה, לרוב תמצאו את פרטיכם תחת פרק ה-"הערות" בנסח הטאבו, כבעלי הערת אזהרה על הדירה. במקרה זה, יהיה עליכם לפנות למשרד עורכי הדין שייצג אתכם בעסקת הרכישה המקורית, ולדרוש מהם לסיים את הליך העברת הזכויות על שמכם, שכן אתם צפויים למכור את הדירה בקרוב. לחילופין, תוכלו לדרוש את העברת המסמכים לעורך הדין שמייצג אתכם בעסקה הנוכחית, על מנת שיפעל לסיום הליך העברת הזכויות על שמכם.
   
2. בדיקת קיומה של משכנתא: עסקאות רבות ממומנות באמצעות מימון בנקאי, אשר ניתן בכפוף לרישום משכנתא על הדירה, בנסח הטאבו. משכנתאות אלו תופענה בפרק ה- "משכנתאות" בנסח הטאבו. במידה ורובצת על דירתכם משכנתא שנטלתם לצורך רכישתה, הרי שיהיה עליכם לכסותה באמצעות תשלומי התמורה שיתקבלו בגין מכירת הדירה הנוכחית, ולקחת משכנתא חדשה לצורך מימון רכישת הדירה החדשה. לחילופין, תוכלו לגרור את המשכנתא מהדירה הקיימת לדירה החדשה, ולשנות את גודלה ותנאיה, בהתאם לצורך. כמו כן, נמליץ לכם לפנות לבנק למשכנתאות על מנת לקבל מכתב יתרת משכנתא לסילוק. כך תוכלו לחשב את יתרת התשלום שיועבר אליכם מאת הקונה, לאחר כיסוי יתרת המשכנתא.  במידה וסיימתם לשלם את תשלומי המשכנתא אך בנסח עדיין מופיע רישום על קיומה, עליכם לפנות לבנק למשכנתאות בבקשה לקבלת שטרות למחיקת משכנתא, אותם תגישו לטאבו לצורך מחיקת הרישום.
   
3. בדיקת קיומן של הערות מגבילות: בפרק "הערות" בנסח הטאבו, עשויות להופיע הערות אזהרה שנרשמו על דירתכם, שכשמן כן הן – באות להזהיר רוכשים פוטנציאליים בקיומו של מידע מהותי בקשר לדירה. נסקור את סוגי ההערות העיקריים:
   

• • הערת אזהרה על התחייבות או הימנעות מעשיית עסקה: הערת אזהרה על התחייבות לעשיית עסקה מעידה על כך שהדירה נמצאת בהליך של מכירה לאחר, שפרטיו מופיעים תחת הערה זו. הערה מסוג זה לא תמנע, מבחינה טכנית, ביצועה של עסקה (אחרת), אולם הלכה למעשה, קונה סביר ימנע מרכישת דירה עליה רובצת הערת אזהרה, שכן הדבר מעלה חשד לעסקאות נוגדות (מצב בו דירה אחת נמכרת למספר אנשים). לעומת זאת, הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה, תמנע בפועל ביצוע של עסקת מכר. במצב זה, יהיה עליכם לקבל הסכמה בכתב מאת הגורם שלטובתו נרשמה הערת האזהרה, כתנאי למכירת הדירה.
    
  • הערה על התחייבות במסגרת תמ"א 38: הערה על התחייבות במסגרת תמ"א 38 תירשם במצבים בהם הדירה נמצאת בהליך של פרויקט הריסה ובניה מחדש או פרויקט חיזוק. לכך יש משמעות ניכרת לערך הדירה שלכם, ועל כך תוכלו לקרוא בהרחבה בסעיף __ להלן. רישומה של הערה זו כפופה לחתימתכם על הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית עם יזם. במסגרת הסכם זה, בדר"כ קיים סעיף הקובע כי מכירת הדירה לאחר חתימה על הסכם התמ"א תהיה כפופה לכך שהקונה מכם את הדירה, יחתום תחילה על הסכם התמ"א ויכנס לנעליכם. באופן הזה, היזם מבטיח כי אחוזי החתימות בפרויקט לא יהיו במגמת ירידה. לכן, על עורך הדין שלכם לדאוג לכלול הוראות מתאימות בהסכם המכר, ולחייב את הקונה לחתום על הסכם התמ"א כתנאי להעברת הזכויות על שמו.
    
  • צו הריסה \ מבנה מסוכן: הערות מסוג זה ירשמו על הנכס מקום בו הוא אינו ראוי למגורים לאור היותו מבנה מסוכן המיועד להריסה. במצב זה תתקשו למכור את הדירה, מטבע הדברים. לכן, נמליץ ליצור קשר עם מהנדס בניין על מנת לבחון את ההליכים הדרושים לצורך הסרת צו ההריסה. לחילופין, תוכלו למנף את המצב ולהתקשר עם יזם לצורך ביצוע פרויקט חיזוק (תמ"א 38) או פרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם, באופן אשר יהווה פתרון לבעיית המבנה המסוכן.
    
  • עיקול בגין חוב: הערות אלו ירשמו במצבים שבהם קיים חוב לצד ג'. במצב זה, עליכם לפנות ללא דיחוי לגורם הנושא ולהסדיר את החוב. במידה וידוע לכם כי הסדרתם את החוב בעבר אך ההערה בגינו עדיין קיימת, עליכם לפנות לעורך דין לצורך טיפול בהסרת ההערה, בטרם מכירת הדירה.

זוג מירושלים מכר בשנת 2011 דירה שהייתה בבעלותם. לאחר מספר חודשים, הם גילו  שהיו צמודות לדירה זכויות בניה בלתי מנוצלות שהעלו את ערכה ב 180%. בדיקה מקדימה הייתה מונעת את המקרה בנקל.

על כן, במסגרת פרק זה תתבקשו לבצע בדיקה תכנונית לצורך בחינת ערכה של הדירה, אשר מושפע בין היתר מזכויות בניה בלתי מנוצלות כאמור, מפרויקטים עתידיים שיכולים להעלות את ערכה (מתווה רכבת קלה בסמוך לדירה, דירה שנמצאת במקרקעין שהוכרזו כמתחם פינוי בינוי וכו') .

משרדנו ממליץ לבצע את הבדיקות התכנוניות שיוצגו להלן באמצעות איש מקצוע שהינו שמאי או אדריכל מוסמך, בייחוד כאשר עסקינן בדירה מסוג צמוד קרקע או דירת גג.

הבדיקות התכנוניות תיעשנה במספר מוקדים:

1. בדיקת תיק בניין: תיק הבניין הוא אסופה של מסמכים תכנוניים ומנהליים, המספרים למעשה את ההיסטוריה של הבניין מיום הקמתו. בין המסמכים שבתיק, תוכלו למצוא את היתר הבניה שעל פיו נבנתה הדירה והבניין כולו, אישורים לביצוע תוספות בנייה, אישורי הרשויות השונות, מסמכים משפטיים הקשורים בבניין או במי מדירותיו ותלונות שהוגשו למפקח על הבתים המשותפים ע"י מי מהדיירים כלפי משנהו, ככל שהוגשו. נתונים אלו, בבדיקה על ידי איש מקצוע מתאים (שמאי או אדריכל) הכרחיים לצורך פסילת קיומן של חריגות בניה בדירה, בדיקתם קיומם של צווי הריסה או הערות על מבנה מסוכן שלא נרשמו בנסח הטאבו וכן התאמה בין שטח הדירה הרשום בהיתר הבניה לשטח המבונה בפועל. תיקי הבניין מאוחסנים בארכיונים שמנוהלים על ידי כל רשות מקומית, בנפרד. ברוב הרשויות המקומיות קיימת מערכת ממחושבת לניהול תיקי הבניין, ובחלקן אף אפשרות להזמנת העתק תיק הבניין באופן מקוון מאתר האינטרנט של הרשות המקומית.
   
2. בדיקת תיק הבית המשותף: עיון בתיק הבית המשותף מומלץ מקום בו הדירה ממוקמת בבניין מגורים הרשום בפנקס הבתים המשותפים בטאבו. תיק הבית המשותף הוא אסופה של מסמכים הכוללים את תשריט הבית המשותף, תקנון הבית המשותף וצו רישום הבית המשותף. תקנון הבית המשותף הוא המסמך החשוב ביותר בתיק הבית המשותף, שכן הוא מסדיר את חלוקת הזכויות בין הדיירים בבניין, ובתוך כך כולל הוראות על הצמדת חלקים מהרכוש השותף לדירות מסוימות, וכן הוראות משפטיות שאוגדו לכדי הסכם מחייב בין כלל הדיירים, אשר מחייבות, בין היתר, את הנכנסים בנעליהם (מגבלות רעש, ריח, שימוש מותר בדירות, התחייבות להתקשרות עם חברת אחזקה ועוד). במסגרת התקנון, יפורטו כל ההצמדות לדירתכם (מחסן, גג, זכויות בניה על הגג, מרפסת וכו'), אשר משפיעות על ערכה באופן ישיר.
   
3. בדיקת תכנית בניין עיר (תב"ע): עיון בתוכנית בניין עיר הרלוונטית למיקום הדירה מומלץ לצורך איתור זכויות בנייה נוספות ובלתי מנוצלות הצמודות לדירה, אשר מעלות את ערכה. כמו כן, עיון בתוכנית בניין עיר מספק מידע אודות השימושים והיעודים המותרים במקרקעין וכן לגבי מקרקעין סמוכים. מידע זה קריטי שכן עיון קצר יכול לחשוף נתונים אודות בניה עתידית של תחנת דלק, כבישים, פארקים ומבני ציבור כגון בית כנסת, בית ספר וגן ילדים, וכל זאת בסמוך לדירה. נושא זה עלול להשפיע אף הוא על ערך הדירה, הן לשלילה (מגורים לצד תחנת דלק) והן לחיוב (מגורים לצד תוואי הרכבת הקלה, כאמור).

מידי שנה מאושרות על ידי רשויות התכנון תוכניות בניה ברחבי הארץ. חלק מהתוכניות מעלות את ערכם של הנכסים המצויים בסביבת התוכנית, בין באופן ישיר – למשל כאשר התוכנית מאפשרת להוסיף חדר נוסף בגג המבנה, ובין באופן עקיף – כאשר התוכנית משבחת את סביבת הנכס.  

מדינת ישראל דורשת תשלום מס בגובה 50% מהתוספת לערך שהביאה התוכנית המאושרת. תשלום זה נקרא "היטל השבחה", והוא חל, על פי רוב, על המוכר. לכן בדיקה זו חשובה לביצוע בטרם מכירת הדירה לאחר, שכן זה המועד שבו מתגבש תשלום היטל ההשבחה, לענייננו.

בדיקה זו מבוצעת באמצעות פניה בכתב למחלקת היטל השבחה ברשות המקומית שבו נמצאת הדירה הנמכרת.

נחזור ונדגיש כי מקרים שבהם לא בוצעה הבדיקה, הפתיעו מוכרים בתשלום היטל השבחה בסכומי עתק אשר הפכו את העסקה ללא כדאית כלכלית. בדיקה זו היא בגדר בדיקת חובה ואין להקל בה ראש.     

• דירה: הדירה צריכה להיות דירת מגורים מזכה. על פי הפסיקה והחוק, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי, ששמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים בארבע השנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח).
  
• דירה אחת: בעלים של דירה אחת בישראל יחשב כבעלים של דירה אחת לצרכי קבלת הפטור, גם אם יש לו בנוסף עד שליש בדירה אחרת ו/או דירה שהתקבלה בירושה על ידי מי שהיה זכאי לפטור בעת פטירתו.
  
• תקרת פטור: הפטור יינתן עד לגובה של 4,508,000 ש"ח. על החלק העודף, ישולם מס שבח מלא. אולם במצב זה תוכלו לשלם על היתר תשלום מס חלקי בזכות ההטבה הלינארית, אשר מזכה אתכם מתשלום בגין השבח שנוצר בדירה עד ליום 1.1.2014, כמפורט לעיל.
  

1. סקר שוק: ראשית, יש לערוך סקר שוק מקיף אשר יבחן את מחירן של דירות דומות שנמכרו ומוצעות למכירה. מאחר וכל עסקה מדווחת לרשויות המס, הרי שרשויות אלו מחזיקות במחירי כל הדירות שנמכרו במדינת ישראל בשנים האחרונות. נתונים אלו הינם נתונים פומביים המפורסמים באתר האינטרנט של רשות המיסים, בלינק הבא. עם כניסתכם לאתר, תוכלו להזין את כתובת הדירה או מספר גוש וחלקה, ולצפות בכל העסקאות שבוצעו בשנים האחרונות באותו אזור. כדאי להסתמך על עסקאות שבוצעו לאחרונה תוך תשומת לב לשטח הדירה הנמכרת (ובתוך כך עלות למטר מרובע) וכן לאחוז העסקה (האם נמכרה דירה שלמה או חלקה). נוסף על נתוני עסקאות עבר, תוכלו להתרשם ממחירי דירות דומות באותו אזור, אשר מוצעות למכירה באתרים כגון יד 2 ו – WINWIN. הנתונים האמורים אינם מחליפים בדיקה שמאית, לצורך אומדן הנכס לפי תכוניותיו הייחודיות.
   
2. פוטנציאל שדרוג: דירות המצויות בהליך של ביצוע פרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) ואף דירות המצויות באזורים שהוכרזו כפוטנציאליים לביצוע פרויקטים מהסוג הנ"ל, עשויות ליהנות מעליית ערך בהשוואה לדירות דומות אשר אינן מצויות באזורים פוטנציאליים, כאמור. דירות אלו הן בבחינת מכרה זהב, שכן הן עשויות להעלות את ערכן בעשרות אחוזים (וחלקן אף במאה אחוזים ויותר) וזאת בטווח קצר (ביחס לתשואה החריגה) העומד על בין 5 ל- 8 שנים. כמשרד שליווה מעל ל – 50 פרויקטים במסלול התחדשות עירונית ברחבי הארץ, נוכחנו לגלות כי דיירים רבים, אשר לא היו מוכנים להמתין לתום הפרויקט מסיבות שונות, מכרו את דירתם בעשרות אחוזים מעל לערך הדירה, וזאת בראשית הפרויקט (שלב ההחתמות) ובנקודת זמן בה כלל לא קיימת וודאות לגורלו של הפרויקט, וזאת בזכות הפוטנציאל האדיר לעליית ערך הדירה, כאמור.
   
3. קומה: הממצאים שיתקבלו כתוצאה מביצוע סקר השוק המוזכר בסעיף 1 לעיל, עשויים לכלול דירות דומות לדירה הנרכשת, אך בקומה שונה. לנתון זה קיימת השפעה ישירה על מחיר הדירה. כידוע, דירות הממוקמות בקומות גבוהות יותר, נהנות משווי גבוה יותר ביחס לדירות זהות, הממוקמות בקומות נמוכות בבניין. שימו לב, כי נתון זה רלוונטי רק ביחס לבניינים עם מעלית נוסעים. בבניינים ללא מעלית, שוויה של דירה שמצאת בקומה נמוכה יותר יהיה דווקא גבוה משוויה של דירה הנמצאת בקומה גבוהה יותר, באותו הבניין.
   
4. מצב פנים הדירה: מצב פנים הדירה משפיע על שוויה, באופן טבעי. במידה ומצב הדירה אינה מסביר פנים, כדאי לשקול שיפוץ קל לנכס, על מנת להעלות את שווי הדירה במכירה. שווי עליית ערך הדירה בגין השיפוץ זה צריך לשקף, לכל הפחות, את הוצאות השיפוץ המתוכננות בדירה, ללא תוספות מיוחדות, וכן את אי הנוחות במהלך תקופת השיפוץ. במידה והבניין ישן וקיים פוטנציאל לביצוע פרויקט במסלול התחדשות עירונית, הרי שכדאי לכם לשקול אפשרות להמתין עם המכירה וליזום עם בעלי הדירות האחרים בבניין מהלך לביצוע פרויקט, אשר בסיומו יכול להכפיל את ערך הדירה, באופן אשר לעיתים מצדיק את ההמתנה ואי הנוחות הכרוכים בביצוע הפרויקט.