שאל את המומחה
ייעוץ משפטי ראשוני ללא התחייבות

עו"ד טום פרז | ינואר 2022
מדריכים רבים נכתבו עבור רוכשי דירות מגורים, אך במדריך זה נתמקד בצד של המוכר ובבדיקות המקדמיות שעליו לבצע לפני מכירת דירת מגוריו. חשוב לזכור כי מכירת דירת מגורים היא העסקה המשמעותית ביותר שרובנו מבצעים במהלך חיינו. אי תשומת לב לפרטים הקטנים עלולה לעלות מחיר כבד, והדבר בא לידי ביטוי בתביעות משפטיות מרובות סביב נושא מועד לרשלנות זה.
אנו עומדים לרשותכם לצורך מתן יעוץ ללא עלות וללא התחייבות.
נתחיל.
במסגרת פרק זה, תתבקשו לוודא מספר בדיקות בנסח הטאבו.
נזכיר, כי טאבו היא שיטת מרשם זכויות במקרקעין המקובלת בישראל, המנוהלת על ידי לשכות רישום המקרקעין הפרוסות ברחבי הארץ.
כאשר נכס רשום בטאבו, יש חזקה לתקינות ונכונות האמור בנסח הטאבו, שהינו תמצית רישום המידע, המונפק כמסמך רשמי של מדינת ישראל.
הנפקת נסח טאבו נעשית באופן מקוון, באמצעות האינטרנט. לשם כך, היכנסו לאתר השירותים והמידע הממשלתי והנפיקו נסח טאבו בעלות של 15 ₪ (קישור לאתר: https://ecom.gov.il/voucherspa/input/440). התשלום יתבצע באמצעות כרטיס אשראי או באמצעות העברה בנקאית, והינו בטוח לחלוטין.
לשם הנפקת נסח הטאבו של הדירה הנמכרת, תתבקשו להזין את הגוש, החלקה ותת החלקה של הדירה אותה אתם שוקלים לרכוש. נתונים אלו הם למעשה "תעודת הזהות" של הדירה, המאפשרים את זיהוי הדירה במערכות הממשלתיות.
ככל ונתונים אלו לא נמצאים ברשותכם, הרי שתוכלו לגלותם בפשטות באמצעות האתר של המרכז למיפוי ישראל, המאפשר לכם לתרגם את כתובת הדירה לגוש וחלקה (קישור לאתר: https://www.mapi.gov.il/Pages/LotAddressLocator.aspx).
חשוב לציין כי במידה והדירה רשומה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, הרי שלא יהיה ניתן להנפיק עבורה נסח טאבו. כל שעליכם הוא לפנות לרשות מקרקעי ישראל בבקשה להנפקת אישור זכויות והסכם חכירה, אשר יחדיו מהווים תחליף לנסח הטאבו (קישור לאתר: http://land.gov.il/Pages/bakasha_leishur_zchuyot.aspx.
כעת, כאשר נסח הטאבו (או אישור הזכויות) מצוי בידיכם, תתבקשו לבצע מספר בדיקות:
זוג מירושלים מכר בשנת 2011 דירה שהייתה בבעלותם. לאחר מספר חודשים, הם גילו שהיו צמודות לדירה זכויות בניה בלתי מנוצלות שהעלו את ערכה ב 180%. בדיקה מקדימה הייתה מונעת את המקרה בנקל.
על כן, במסגרת פרק זה תתבקשו לבצע בדיקה תכנונית לצורך בחינת ערכה של הדירה, אשר מושפע בין היתר מזכויות בניה בלתי מנוצלות כאמור, מפרויקטים עתידיים שיכולים להעלות את ערכה (מתווה רכבת קלה בסמוך לדירה, דירה שנמצאת במקרקעין שהוכרזו כמתחם פינוי בינוי וכו') .
משרדנו ממליץ לבצע את הבדיקות התכנוניות שיוצגו להלן באמצעות איש מקצוע שהינו שמאי או אדריכל מוסמך, בייחוד כאשר עסקינן בדירה מסוג צמוד קרקע או דירת גג.
הבדיקות התכנוניות תיעשנה במספר מוקדים:
מידי שנה מאושרות על ידי רשויות התכנון תוכניות בניה ברחבי הארץ. חלק מהתוכניות מעלות את ערכם של הנכסים המצויים בסביבת התוכנית, בין באופן ישיר – למשל כאשר התוכנית מאפשרת להוסיף חדר נוסף בגג המבנה, ובין באופן עקיף – כאשר התוכנית משבחת את סביבת הנכס.
מדינת ישראל דורשת תשלום מס בגובה 50% מהתוספת לערך שהביאה התוכנית המאושרת. תשלום זה נקרא "היטל השבחה", והוא חל, על פי רוב, על המוכר. לכן בדיקה זו חשובה לביצוע בטרם מכירת הדירה לאחר, שכן זה המועד שבו מתגבש תשלום היטל ההשבחה, לענייננו.
בדיקה זו מבוצעת באמצעות פניה בכתב למחלקת היטל השבחה ברשות המקומית שבו נמצאת הדירה הנמכרת.
נחזור ונדגיש כי מקרים שבהם לא בוצעה הבדיקה, הפתיעו מוכרים בתשלום היטל השבחה בסכומי עתק אשר הפכו את העסקה ללא כדאית כלכלית. בדיקה זו היא בגדר בדיקת חובה ואין להקל בה ראש.
במדריך זה הצגנו לכם 5 בדיקות שמוכר חייב לבצע בטרם מכירת דירתו לאחר, אולם רשימה זו הינה חלקית ואינה ממצא. הקפידו להיות מיוצגים על ידי עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין.
יובהר כי האמור לעיל אינו בגדר יעוץ משפטי וכן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
לצורך קבלת יעוץ ללא עלות וללא התחייבות, פנו אלינו בטלפון או בצ'אט.
ייעוץ משפטי ראשוני ללא התחייבות