סעיפי הגנה לרוכש בחוזה לרכישת דירה

בפרק זה נקפיד לכלול מספר הצהרות מצד המוכר, אשר ככל ויתגלו ככוזבות, יאפשרו לקונה לבטל את ההסכם מחמת הפרה יסודית מצד המוכר, בהשבת הכספים ששולמו למוכר וכן בחיוב המוכר בפיצוי מוסכם בשווי של כ – 10% מעלות הדירה.

יש לחייב את המוכר להצהיר כי הוא רשאי למכור את הדירה, כי בדירה לא קיימים פגמים נסתרים שלא גולו במסגרת ההסכם וכי כל מערכות הדירה (חשמל, מים, גז וכדומה) תקינות ופועלות כראוי. כמו כן, על המוכר להצהיר כי הדירה נבנתה על פי היתר בניה וכי לא בוצעו בדירה חריגות בניה כלשהן. לשם כך נקפיד לכלול את ההוראות הבאות:

"המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו הבניין והדירה נבנו כחוק על פי היתר בניה כדין, כי לא בוצעה בדירה כל בניה המחייבת היתר על פי דין ללא היתר כאמור, וכי אין, לא היו ולא הועלו נגדו ו/או נגד מי מטעמו (לרבות מי שממנו קיבל את הזכויות בדירה) שום טענות ו/או מכתבי דרישה/התראה ו/או הליכים משפטיים מצד רשות כלשהי ו/או ע"י צד שלישי כלשהו בקשר לדירה, בין לגבי גבולותיה, בין לגבי בנייתה, בין לגבי מצבה הפיזי והמערכות שבה ובין בכל עניין אחר".

+

"המוכר מצהיר כי הציג ומסר לקונה כל מידע מהותי המצוי ברשותו בקשר לדירה ומצבה, לרבות לעניין פגמים ו/או ליקויים בדירה, וכי למיטב ידיעתו כל המערכות בדירה (לרבות חשמל, מים גז וכדומה) תקינות ופועלות כראוי, וכי אין בדירה פגמים ו/או ליקויים נסתרים, ובכלל זה כי לא ידוע לו על נזילות מים ו/אורטיבות בדירה".

+

"להסרת ספק, המוכר מצהיר כי יש לו את כל הזכויות החוקיות למכור את הדירה לקונה, וכי למיטב ידיעתו אין כל מניעה ו/או מגבלה שבדין או בהסכם או בעובדה למכירת הדירה לקונה על פי האמור בהסכם זה".

כמו כן, נטיל על המוכר התחייבות להסיר כל הערה מגבילה שתוטל על הנכס לאחר החתימה על ההסכם (כגון עיקול או שעבוד) ועד להעברת הזכויות על שם הרוכש, וכן התחייבות לתקן כל ליקוי שיתגלה בדירה מיום חתימת ההסכם ועד למסירתה לידי הרוכש. לשם כך נקפיד לכלול את ההוראות הבאות:

"המוכר מתחייב כי היה ועד למועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה בהתאם לתנאי הסכם זה יוטלו על הדירה עיקול ו/או שעבוד ו/או צווים, שלא לבקשת הקונה ו/או בעטיו, יפעל המוכר ברציפות ובאופן עקבי להסרתם עד ולא יאוחר מתוך 60 ימים מיום רישום ההערה המגבילה כאמור, ובהתאם ידחו המועדים והתחייבויות הצדדים לפי הסכם זה".

+

"היה ומכל סיבה שהיא התקלקל דבר מה בדירה ו/או התגלה ליקוי כלשהו בדירה בתקופה שמיום חתימת הסכם זה ועד ליום מסירת החזקה, מתחייב המוכר לדאוג לתקנו על חשבונו, כך שביום מסירת החזקה הדירה תהיה תקינה, וכל המערכות הנמצאות בה תהיינה תקינות ופועלות כראוי".

ההתחייבויות המהותיות ביותר בהסכם המכר הינן מועדי תשלומי התמורה לידי המוכר וכן מועד מסירת החזקה בדירה לידי הרוכש. בין אם הנכם מייצגים מוכר ובין אם הנכם מייצגים רוכש, זה המקום לפעול בהגינות ובהדדיות, ולאפשר לצדדים, באופן מוגבל ומבוקר, לחרוג מהתחייבויות אלו באופן הדדי, וזאת על מנת שלא ליצור הסכם נפיץ מידי, שיתבטל בקלות רבה.

לשם כך נקבע 3 פרקי זמן, כדלקמן:

1. פרק זמן מוגדר שבמסגרתו איחור במסירת החזקה בדירה לידי הרוכש לא יהווה הפרה של ההסכם מצד המוכר ולא תקום מצדו חובת פיצוי כלשהי לרוכש. פרק זמן זה צריך להיות בין 1-3 ימים. הקפידו לאפשר איחור במסירה בפרק זמן אשר יחפוף לפרק הזמן שהמוכר יהיה מוכן לאפשר לכם לאחר במועדי התשלום שאליהם התחייבתם במסגרת ההסכם. באופן הזה, הצדדים יוצרים הסכם לא נפיץ מידי, ומאפשרים באופן הדדי לאחר בהתחייבויות המהותיות ביותר עבורם (איחור במסירת החזקה בדירה לידי הרוכש ואיחור במועד העברת התשלומים לידי המוכר) בפרק זמן קצר מאוד וברוח טובה.
   
2. פרק זמן שבמסגרתו איחור במסירה לא יהווה הפרה של ההסכם מצד המוכר, אך תקום חובת פיצוי יומי לרוכש. פרק זמן זה צריך להיות בין 4-10 ימים. במסגרת פרק זמן זה, המוכר יהיה חייב לפצות את הרוכש בפיצוי יומי אשר ישקף לכל הפחות את דמי השכירות היומיים בדירה. גם כאן, הקפידו לאפשר איחור במסירה בתמורה לפיצוי יומי בפרק זמן שיחפוף לפרק הזמן שהמוכר יאפשר לכם לאחר במועדי התשלום שאליהם התחייבת במסגרת ההסכם, ובפיצוי זהה. לדוגמא: איחור במסירה של 8 ימים, תקים חובה מצד המוכר לפצות את הרוכש בפיצוי היומי שנקבע בהסכם כפול 5 ימים (שכן 3 הימים הראשונים נכנסים לתקופת האיחור ללא פיצוי). במקביל, איחור של 8 ימים בהעברת תשלום כלשהו מהרוכש למוכר, תקים חובה מצד הרוכש לפצות את המוכר בפיצוי היומי שנקבע בהסכם כפול 5 ימים (שכן 3 הימים הראשונים נכנסים כאמור לתקופת האיחור ללא פיצוי).
   
3. פרק זמן שמעבר אליו איחור במסירה יהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר תאפשר את ביטולו (רק במידה והרוכש יחליט להשתמש באפשרות זו) ותקים חובת פיצוי מצד המוכר בשיעור של כ- 10% משווי הדירה. פרק זמן זה יוגדר כמעל ל – 10 ימים. במצב זה, איחור במסירת הדירה לידי הרוכש או איחור בהעברת התשלומים לידי המוכר אשר יעלה, כל אחד, על 10 ימים, יהווה הפרה יסודית של ההסכם ותקים חובת פיצוי בשיעור כאמור.

רוכשים יקרים, עליכם להיות ערוכים לאיחור במסירה בפרק זמן של עד 10 ימים. ככל ונסיבותיכם אינן מאפשרות זאת (כגון פינוי דירה שבבעלותכם במועד חופף למועד מסירת החזקה בדירה הנרכשת והיעדר מקום מגורים זמני חלופי), הרי שהמלצתנו תהיה לחרוג ממנגנון הפיצוי ההדדי המוצע בפרק זה לעיל, ולקבוע כי איחור במסירת הדירה יהווה הפרה יסודית של ההסכם, החל מהיום הראשון לאיחור. זכרו כי במצב זה, עורך הדין של המוכרים עשוי לדרוש התחייבות זהה מצדכם בכל הנוגע למועדים שנקבעו בהסכם להעברת התשלומים השונים, באופן שיקבע כי כל איחור בהעברת התשלומים יהווה הפרה יסודית של ההסכם. במצב זה, וודאו כי באפשרותכם לעמוד במועדי העברת התשלום המוגדרים בהסכם.

ככל ובכוונתכם ליטול הלוואה מסוג משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה, הרי שעליכם לדעת כי נטילת המשכנתא כפופה לשיתוף פעולה מצד המוכר, לחתום על מסמכים שימסרו לכם על ידי הבנק למשכנתאות. היעדר שיתוף פעולה מצד המוכר יכול להביא לעיכוב בקבלת המשכנתא. לפיכך, עליכם לכלול בהסכם המכר הוראות המטילות חובת שיתוף פעולה מצד המוכר לחתום על מסמכי המשכנתא בתוך פרק זמן מוגדר, וקביעה ברורה לפיה היעדר שיתוף פעולה מצד המוכר יצדיק איחור בביצוע התשלומים במועדים להם התחייבתם בהסכם, ואף יהווה הפרה יסודית מצד המוכר אשר תפצה אתכם בפיצוי המוסכם.

לשם כך, נקפיד לכלול את ההוראות הבאות בהסכם המכר:

"המוכר מתחייב לחתום לבקשת הרוכש על התחייבות לרישום משכנתא לזכות הבנק למשכנתאות ממנו ייטול הרוכש הלוואה, וכן יחתום על כל מסמך שיידרש (ואשר נדרש בדרך כלל לחתימה ע"י מוכר) לצורך קבלת משכנתא ע"י הרוכש, וזאת בתוך 7 ימים מהמועד שבו נמסרו מסמכי המשכנתא לידי המוכר או בא כוחו. למען הסר ספק, מובהר כי אי קבלת משכנתא מסיבות הקשורות בחוסר שיתוף פעולה מצד המוכרים בעניין זה לא תהווה הפרת ההסכם מצד הרוכש, ותאפשר דחייה במועד העברת התשלומים בפרק זמן זהה לתקופת העיכוב בהשבת מסמכי המשכנתא חתומים על ידי המוכר ומאומתים כדין".

 +

"כמו כן, מוסכם בזאת כי אי חתימה על מסמכי המשכנתא בתוך 14 ימים ממועד העברתם לידי המוכר, תהווה הפרה יסודית מצדו, אשר תקים חובת תשלום הפיצוי המוסכם לידי הרוכש".

הסכם המכר כולל פריסת תשלומים, במסגרתה מתחייב הרוכש להעביר לידי המוכר תשלומים בסכומים ובמועדים מוגדרים. מנגנון שמירת כספים בנאמנות הוא מנגנון שקובע כי חלק מהתשלומים לא יועברו לידי המוכר, אלא לעורך הדין שלו, אשר מתחייב להעבירם לידי המוכר רק בהתקיים תנאים מסוימים, המבטיחים את זכויות הרוכש.

ישנם שני תשלומים שנקפיד לדרוש שיועברו לידי הנאמן ולא לידי המוכר:

התשלום הראשון: התשלום הראשון ישולם במעמד החתימה על הסכם המכר. תשלום זה משולם באמצעות המחאה בנקאית לפקודת המוכר. עלינו לדרוש כי התשלום הראשון יופקד בידי הנאמן אשר יעבירו לידי המוכר רק לאחר רישום הערת אזהרה בטאבו, לטובת הרוכש. לשם כך, נקפיד לכלול בהסכם המכר את ההוראה הבאה:

"סכום של _______ ש"ח (________  שקלים חדשים) מתוך התמורה ישולם למוכר במעמד חתימת הסכם זה, וזאת בהמחאה בנקאית על סך ____ ש"ח, אשר תהיה רשומה לפקודת המוכר".

+

ההמחאה הנ"ל תוחזק בנאמנות בידי ב"כ המוכר, עו"ד _____ (להלן גם: "הנאמן"), עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בגין זכויותיו על פי הסכם זה, ובתנאי שהערת האזהרה תירשם לא יאוחר מ- 3 ימי עסקים מיום חתימת הסכם זה, שאם לא כן יהיה ב"כ המוכר רשאי להעביר למוכר את הסכום הנ"ל בחלוף 3 ימי העסקים הנ"ל, אלא אם ב"כ הרוכש הודיע לב"כ המוכר בכתב כי הערת האזהרה לא נרשמה בשל סיבה התלויה במוכר, שאז תועבר ההמחאה הבנקאית לפקודת המוכר בחלוף 3 ימי עסקים ממועד הסרת המניעה לרישום הערת האזהרה".

התשלום האחרון: מנגנון הנאמנות החשוב ביותר מיוחס לתשלום האחרון המוגדר בהסכם. דרושים מספר מסמכים ואישורים לצורך העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש בטאבו. מסמכים כאלו כוללים: אישור על תשלום מס שבח. אישור על תשלום מס רכישה. אישור על היעדר חובות לעירייה (מים, חשמל וארנונה). אישור על היעדר חוב מסוג היטל השבחה. שטרות חתומים ומאומתים כדין. ייפוי כח מוכר חתום ומאומת כדין.

ייפוי הכח והשטרות יחתמו על ידי הצדדים ויופקדו בידי עורך הדין המוכר. מס הרכישה הינו באחריות הרוכש. יתר המסמכים הינם באחריות המוכר ויועברו לרשותו בתוך מספר חודשים ממועד חתימת ההסכם (אישור תשלום מס שבח ואישור על היעדר חובות לעירייה, לרבות אישור על היעדר חוב היטל השבחה). על מנת לתמרץ את המוכר להשיג אישורים אלו במהירות האפשרית, ועל מנת למנוע מצב שבו מלוא התמורה תועבר לידי המוכר בטרם העביר מסמכים אלו לידי הרוכש, עלינו ליצור מנגנון נאמנות אשר במסגרתו יופקד חלק מהתשלום האחרון בידי עורך הדין של המוכר, אשר יעבירו לידי המוכר רק בכפוף להמצאת המסמכים הנ"ל בידי עורך הדין של הרוכש, באופן שיאפשר את העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש.

חשוב להקפיד כי גובה הסכום שישמר בנאמנות יגלם את מס השבח החל על המוכר בגין העסקה וכן את היטל ההשבחה שחל בגין העסקה, ככל שחל חיוב שכזה.

לשם כך, נקפיד לכלול בהסכם המכר את ההוראות כדלקמן:

"יתרת התמורה, בסך ______ ש"ח (_______ אלף שקלים חדשים), תשולם למוכר ביום מסירת החזקה בדירה (דהיינו, ביום _____), בהמחאה בנקאית, וזאת כנגד מסירת החזקה בדירה וכנגד מסירת כל המסמכים והאישורים הדרושים לצורך רישום הדירה על שם הרוכש בטאבו, מפורטים בסעיף 6(א)(1) לעיל".

+

"מוסכם, כי אם במועד תשלום יתרת התמורה הנ"ל לא יהיו כל המסמכים והאישורים האמורים בידי המוכר, אזי מתוך סכום יתרת התמורה הנ"ל ישולם לידי המוכר סך של ___________ ש"ח (_____________ אלף שקלים חדשים), בהמחאה בנקאית שתהיה רשומה לפקודת המוכר, ואילו יתרת הסכום, סך של _________ ש"ח (___________ אלף שקלים חדשים), תופקד בנאמנות בידי ב"כ המוכר, וזאת עד להמצאת כל המסמכים והאישורים, ולאחר המצאתם לידי הרוכש או לידי בא כוחו יועבר הסכום למוכר, על פירותיו (אם וככל שיהיו)".

+

"במקרה ועד למועד 3 חודשים לאחר תשלום מלוא התמורה ע"י הרוכש לא ימציא המוכר את מסמכי ההעברה להלן, מתחייב הנאמן לשלם את הכספים הדרושים להמצאת האישורים מתוך סכום הפיקדון, וחתימה על הסכם זה כמוה כהוראה בלתי חוזרת לנאמן לבצע תשלום זה. אין באמור לעיל כדי לפטור את המוכר מתשלום מס כלשהו אם תוותר יתרה לאחר התשלום".

כפי שצוין במדריך שלנו לבדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה, חשוב לברר מה מצבו המשפחתי של המוכר. דהיינו, האם המוכר נשוי או ידוע בציבור. בדיקה זו נדרשת לאור העובדה שחוק יחסי ממון והלכת השיתוף עשוי להעניק מחצית מהזכויות בדירה לבן או בת הזוג, הגם שאינם רשומים כבעלי מחצית מזכויות הדירה בנסח הטאבו. במידה והמוכר נשוי או ידוע בציבור, נבקש לקבל אישור בכתב מאת בן או בת הזוג שלו למכירת הדירה.

דרישה זו בכתב נעשית באמצעות הוספת סעיף להסכם המכר, עליו צריך לחתום בן או בת הזוג של המוכר. לפיכך, נקפיד לכלול בהסכם המכר את ההוראות כדלקמן:

"אישור והתחייבות בן זוג

אני הח"מ, ________, נושא ת.ז. ___________, בן זוגה (בעלה) של המוכרת, מצהיר ומאשר בזאת באופן בלתי חוזר כי אין לי כל זכות בדירה כהגדרתו לעיל והנני נותן בזאת את הסכמתי הבלתי מסויגת ובלתי חוזרת לחתימה על הסכם זה ולביצוע מלוא הוראות הסכם זה, ומתחייב שלא להתנגד לביצוע ההסכם, וכן מתחייב לחתום, ככל שיידרש, על כל אישור ו/או מסמך שיידרש לטובת הוצאתו אל הפועל של ההסכם והכל בהתאם להוראות בהן מחויבת המוכרת מכוח ההסכם הנ"ל.

ולראיה באתי על החתום היום ___ לחודש ___________ בשנת _____:"

ישנם מקרים בהם הדירה אשר תוצג לכם למכירה מוחזקת על ידי שוכרים מטעם המוכר. במצב דברים זה, קיים חשש שהשוכרים יסרבו לפנות את הדירה, מסיבות שונות, כך שזו לא תהיה פנויה למסירה במועד מסירת החזקה לרוכש, הקבוע בהסכם. על מנת להתמודד עם סוגיה זו, נבקש לראות את הסכם השכירות על מנת לוודא כי תקופתו מסתיימת לפני מועד מסירת החזקה לרוכש.

כמו כן, נכלול התחייבות מצד המוכר לטפל בפינוי השוכרים, על חשבונו, לרבות באמצעות פתיחת הליכים משפטיים בהליך המהיר, בתוך פרק זמן קצר שיוגדר בהסכם. כמו כן, על מנת להימנע מהמצב כאמור, נבקש מהמוכר להמציא מסמך בכתב שיחתם על ידי השוכרים ויצורף להסכם המכר, לפיו השוכרים מודעים לקיומו של הסכם המכר ומתחייבים לפנות את הדירה לפני מועד מסירת החזקה. ההוראות הנ"ל יגדילו את הסיכוי שדירתכם תהיה פנויה מכל אדם וחפץ במועד מסירת החזקה, אולם לא יבטיחו זאת במאת האחוזים, ועליכם להיות ערוכים לכך.

לפיכך, נקפיד לכלול בהסכם המכר את ההוראות כדלקמן:

"המוכר מצהיר כי הדירה מושכרת כיום בשכירות בלתי מוגנת לתקופת שכירות שמסתיימת ביום 00.00.2019, לפני מועד מסירת החזקה לרוכש, וכי בכל מקרה האחריות לפנות את הדירה מהשוכר חלה על המוכר בלבד ועל חשבונו, באופן מידי וללא דיחוי, לרבות באמצעות פתיחת הליכים משפטיים בתוך 3 ימי עסקים ממועד היוודע על סירוב השוכר לפנות את הדירה, וזאת מבלי לגרוע מהתחייבותו למסור את החזקה בדירה במועד הקבוע בסעיף _____ להלן".

+

"כמו כן, המוכר מתחייב להודיע לשוכר על דבר מכירת הממכר בהתאם להוראות הסכם זה ועל מועד מסירת החזקה הקבוע בו, וזאת בסמוך לאחר חתימת הצדדים על הסכם זה, ולהחתימו על כתב התחייבות לפינוי הדירה בנוסח המצורף להסכם זה ומסומן כנספח__".

ישנם מקרים בהם הדירה נמכרת במצב שבו רובצת עליה משכנתא לחובת המוכר. מצב זה תקין לחלוטין, במציאות הישראלית שבה רוב הדירות נרכשות בסיוע הלוואה מסוג משכנתא. במצב דברים זה, קיים חשש שהתשלומים שישולמו למוכר לא יועברו לצורך כיסוי המשכנתא, באופן שיותיר את הרוכש עם דירה שאינה נקייה משעבודים.

על מנת להימנע ממצב זה, עלינו לכלול בהסכם המכר הוראות אשר יבטיחו את העברת התשלומים הראשונים אליהם התחייב הרוכש, ישירות לבנק למשכנתאות של המוכר, ולצורך כיסוי המשכנתא. באופן הזה נבטיח את ייעוד הכספים תחילה לכיסוי המשכנתא. רק לאחר כיסוי המשכנתא והסרתה בפועל בנסח הטאבו, נעביר את יתרת התשלומים לידי המוכר, באופן ישיר.  

"סכום של _____ ש"ח מתוך התמורה ישולם למוכר בתנאים והמועדים כדלקמן:

א). עד ליום 00.00.2019 ימסור הרוכש למוכר המחאה לפקודת בנק המוכרים בגובה יתרת המשכנתא לסילוק, כנגד מסירת כתב כוונות מעודכן לרוכשים מאת הבנק, ובהתאם ליתרה המופיעה בו, אשר יימסר לידי הרוכש ו/או לידי בא כוחו עד ולא יאוחר מ- 5 ימים קודם למועד התשלום.

ב). הרוכש ימסור למוכר המחאה לפקודת האחרון על יתרת התשלום, השווה לסך ההפרש שבין הסכום של _____ לסכום ששולם כאמור בס"ק א' לעיל, וזאת בחלוף 5 ימי עסקים מהמועד שבו ימציא המוכר לרוכש נסח טאבו נקי (בין היתר, מהערת אזהרה לטובת הבנק)".