7 בדיקות חובה לפני רכישת דירה בשנת 2022

במסגרת פרק זה, תתבקשו לוודא כי מי שמציג עצמו בפניכם כמוכר הדירה, הינו אכן בעלי הזכויות בדירה הנמכרת. לצורך כך תתבקשו לבצע 3 פעולות:

1. בדיקת נסח טאבו:

טאבו היא שיטת מרשם זכויות במקרקעין המקובלת בישראל, המנוהלת על ידי לשכות רישום המקרקעין הפרוסות ברחבי הארץ.

כאשר נכס רשום בטאבו, יש חזקה לתקינות ונכונות האמור בנסח הטאבו, שהינו תמצית רישום המידע, המונפק כמסמך רשמי של מדינת ישראל.

הנפקת נסח טאבו נעשית באופן מקוון, באמצעות האינטרנט. לשם כך, היכנסו לאתר השירותים והמידע הממשלתי והנפיקו נסח טאבו בעלות של 15 ₪ (קישור: https://ecom.gov.il/voucherspa/input/440). התשלום יתבצע באמצעות כרטיס אשראי או באמצעות העברה בנקאית, והינו בטוח לחלוטין.

לשם הנפקת נסח הטאבו של הדירה הנמכרת, תתבקשו להזין את הגוש והחלקה של הדירה אותה אתם שוקלים לרכוש. נתונים אלו הם למעשה "תעודת הזהות" של הדירה, המאפשרים את זיהוי הדירה במערכות הממשלתיות.

ככל ונתונים אלו לא נמצאים ברשותכם, הרי שתוכלו לגלותם בפשטות באמצעות האתר של המרכז למיפוי ישראל, המאפשר לכם לתרגם את כתובת הדירה לגוש וחלקה (קישור:  https://www.mapi.gov.il/Pages/LotAddressLocator.aspx).

כעת, כאשר נסח הטאבו מצוי בידיכם, תוכלו לבדוק האם פרטי בעלי הזכויות  בנסח הטאבו תואמים את פרטי המוכר כפי שמוצגים בתעודת הזהות שלו.  הרגישו בנח לבקש מהמוכר או מבא כוחו להעביר לרשותכם העתק מתעודת הזהות שלו, לצורך ביצוע הבדיקה כאמור. שימו לב: לא די במסירת פרטי המוכר באמצעות הודעת טקסט בלבד. כמו כן, חשוב לבדוק היטב את תעודת הזהות של המוכר במעמד פגישת החתימה על הסכם המכר.

חשוב לציין כי במידה והדירה רשומה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, הרי שלא תוכלו להנפיק עבורה נסח טאבו. אל דאגה, אין זה אומר שקיימת בעיה בדירה הנמכרת. כל שעליכם לעשות הוא לבקש מהמוכר להעביר לרשותכם העתק מאישור הזכויות של הדירה. אישור הזכויות הינו תחליף לנסח טאבו, המעיד על זכויות המוכר בדירה שלא עברה פרצלציה ולא נרשמה בטאבו (מצב תקין לחלוטין, כאמור).

בנוסף, חשוב לברר מה מצבו המשפחתי של המוכר. דהיינו, האם המוכר נשוי או ידוע בציבור. בדיקה זו נדרשת לאור העובדה שחוק יחסי ממון והלכת השיתוף עשוי להעניק מחצית מהזכויות בדירה לבן או בת הזוג, הגם שאינם רשומים כבעלי מחצית מזכויות הדירה בנסח הטאבו. במידה והמוכר נשוי או ידוע בציבור, נבקש לקבל אישור בכתב מאת בן או בת הזוג שלו למכירת הדירה.

במידה ונמצאה התאמה בין הנתונים (בין נתוני המוכר בתעודת הזהות ובין אלו המוצגים בנסח הטאבו או באישור הזכויות) ובמידה ואישרנו כי המוכר הוא בעלי הזכויות היחידים בדירה הנמכרת (או לחילופין התקבל אישור בכתב מאת בן או בת הזוג שלו למכירת הדירה), תוכלו לעבור לפעולה הבאה, במסגרת פרק הבדיקות הקנייניות:

2. בדיקת הסכם הרכישה המקורי:

כעת תתבקשו לאמת את פרטי המוכר (שם מלא ותעודת זהות), ולהשוות בין נתוני המוכר כפי שמופיעים בתעודת הזהות שלו לאלו המופיעים בחוזה הרכישה המקורי, במסגרתו נרכשה בעבר דירת המגורים על ידי המוכר.

כמו כן, תתבקשו לוודא כי פרטי הדירה שנמסרו לכם (כתובת, גוש וחלקה, שטח וכדומה) תואמים את אלו המופיעים בהסכם הרכישה המקורי.

הרגישו בנח לבקש את הסכם הרכישה המקורי מאת המוכר או מבא כוחו, לצורך ביצוע הבדיקה כאמור.

ככל וקיימת התאמה בין הנתונים, תוכלו לעבור לפעולה הבאה, במסגרת פרק הבדיקות הקנייניות:

3. בדיקת החזקה בדירה:

לסיום הבדיקה הקניינית, תתבקשו לגשת פיזית לדירה הנמכרת ולבדוק שהמוכר אכן מחזיק בדירה (פעולה שממילא תבוצע על ידכם בעת ביקורכם בדירה). ככל והמוכר משכיר את הדירה לשוכרים, הרי שעליכם להגיע לדירה ולוודא מול השוכרים כי הם שוכרים את הדירה מאת המוכר. כמו כן, עליכם לקבל לידכם את הסכם השכירות, על מנת לוודא את תנאיו, לרבות מועד הפינוי, לשים לב אם לשוכר יש אופציה להארכת חוזה השכירות, שכן לעניין זה יש השלכות לגבי מועד הפינוי ואחריות המוכר למסור לכם את החזקה בדירה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.

במסגרת פרק זה, תתבקשו לוודא את מהות הזכות הנמכרת לכם (בעלות או חכירה), קיומן של הערות (צו הריסה, הערת אזהרה), עיקולים ומשכנתאות על הדירה וכן בדיקה של ייפוי כח, ככל והמוכר מוכר את דירתו באמצעות מיופה כח ולא נוכח פיזית במועד חתימת ההסכם.

ניתן וכדאי להיעזר בשירותי עורך דין לצורך ביצוע הבדיקות המשפטיות המקדמיות. לבדיקה  ללא עלות וללא התחייבות, פנו אלינו בצ'אט או בטלפון המוצג בתחתית האתר.

במידה ובשלב זה בחרתם לבצע את הבדיקה בעצמכם, תתבקשו לבצע 3 בדיקות בדרגת מורכבות בינונית:

1. בדיקת הזכות הנמכרת:

בנסח הטאבו או באישור הזכויות, תופיע מהות הזכות הנמכרת לצד פרטי בעלי הזכויות בדירה (המוכר). ככל והמוכר מחזיק בזכות מסוג בעלות, הרי שתוכלו לעבור לשלב הבא. ככל והמוכר הינו בעל זכויות מסוג חכירה, הרי שתצטרכו להמשיך את הבדיקה. היה ומדובר בחכירה מגוף פרטי (שאינו רשות מקרקעין ישראל, לדוג' – כנסייה) לרוב ההמלצה שלנו תהיה לא לרכוש את הדירה ולחפש דירה אחרת, וזאת מפני שגוף פרטי אינו מחויב בהארכת החכירה אחרי שהיא מסתיימת. היה ומדובר בחכירה מגוף ציבורי (רשות מקרקעי ישראל), הרי שיש לשאול 3 שאלות:

• שאלה ראשונה: האם החכירה מהוונת? עליכם לוודא כי החכירה מהוונת. דהיינו, שהמוכר אינו מחויב בתשלום שנתי לרשות מקרקעי ישראל וכי המכירה אינה כפופה לקבלת כתב הסכמה מאת רשות מקרקעי ישראל, שכן אחרת, אתם תדרשו להמשיך ולשלם את התשלום השנתי לרשות מקרקעי ישראל. בדיקה זו תיעשה באמצעות עיון בנסח הטאבו או באישור הזכויות ברובריקה שכותרתה "היוון". במידה ומידע זה אינו מופיע שם, עליכם לבקש מהמוכר את הסכם החכירה או את תעודת ההיוון מרשות מקרקעי ישראל. ככל ומצאתם כי החכירה לא מהוונת, הרי שיש להקפיד לכלול בהסכם הרכישה התחייבות מצד המוכר לשלם להוון את החכירה, באמצעות תשלום דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל, על חשבונו ובתוך פרק זמן מוגדר, וזאת כתנאי להעברת התשלומים. 

• שאלה שנייה: האם קיימת הגבלה בהעברה ובירושה? עליכם לוודא כי החכירה אינה מוגבלת בהעברה ובירושה – דהיינו, שהמכירה אינה כפופה לאישור רשות מקרקעי ישראל. בדיקה זו תיעשה באמצעות עיון בנסח הטאבו או באישור הזכויות. ככל ומידע זה אינו מופיע שם, עליכם לבקש מהמוכר את הסכם החכירה לצורך בדיקת נתון זה. ככל ומצאתם כי קיימת הגבלה בהעברה ובירושה, עליכם לוודא כי הנכם עומדים בהגבלה הרשומה (לדוגמא: מגבלה בהעברה לזרים שאינם יהודים) וכי לא קיימות חריגות בניה בדירה (אודות בדיקה זו נרחיב בהמשך). ככל ותוכן המגבלה אינו מופיע בנסח הטאבו (וגם במצב דברים שתוכן המגבלה מופיע), הרי שיש לכלול בהסכם התחייבות מצד המוכר להחתים את הגוף הציבורי המחזיק בזכות הבעלות על המקרקעין על שטרי העברת זכות החכירה לרשות הרוכשים, כתנאי לתשלום מלוא התמורה.   

• שאלה שלישית: מתי מסתיימת החכירה? עליכם לוודא כי החכירה הינה בתוקף, וכי לא הסתיימה תקופת החכירה. מאחר והחכירה הינה של גוף ציבורי, הרי שאין חשש מלחתום על הסכם לרכישת דירה שחכירתה מסתיימת בקרוב, שהרי גוף ציבורי מחויב לרוב בחידוש תקופת החכירה ב – 49 שנים נוספות, וחוזר חלילה. יחד עם זאת, הארכת החכירה היא עניין בירוקרטי, וכדאי שתהיו ערוכים לו מראש.  

2. בדיקת הערות, עיקולים ומשכנתאות:

בנסח הטאבו או באישור הזכויות, יופיע חלק המוקצה לרישום הערות על הדירה. חשוב לוודא כי אין על הדירה צווי מניעה, צווי הריסה, עיקולים, הערות אזהרה וכו'. היה וקיימות הערות מסוג זה, הרי שיש לברר אותן לעומק, להסדירן ולהתייחס אליהן במסגרת הסכם הרכישה, תוך הטלת חובות על המוכר לנקותן במועד שיוגדר מראש, ועל חשבונו.

נוסף על הבדיקות המבוצעות בנסח הטאבו או באישור הזכויות, יש לבדוק בנוסף גם ברשם המשכונות כי לא קיים רישום משכון על הדירה וכן ברשם החברות, ככל והמוכר הוא חברה.

אם רשומה על הדירה משכנתא, עליכם לבקש מהמוכר מסמך מאת הבנק למשכנתאות המעיד על יתרת הסילוק למשכנתא, ולוודא כי כספי התמורה ייעודו ראשית למחיקת משכנתת המוכר, במסגרת הסכם הרכישה, וזאת על מנת לוודא כי במועד מסירת החזקה הדירה תהיה נקיה ממשכנתא שכן אחרת, לא יהיה ניתן להעבירה על שמכם.

3. בדיקת ייפוי הכח (אופציונלי):

ככל והמוכר נמצא בחו"ל והמכירה תבוצע באמצעות מיופה כח, הרי שעליכם לדרוש העתק מייפוי הכח מראש, ולוודא כי העתק מקורי שלו יימסר לעורך הדין שלכם במעמד החתימה על ההסכם. עורך הדין שלכם (או אתם, בשלב הבדיקה המקדמית) יבדוק את ייפוי הכח וישאל את עצמו מספר שאלות:

• שאלה ראשונה: האם מדובר בייפוי כח נוטריוני? החוק במדינת ישראל מאפשר מכירת דירה באמצעות ייפוי כח נוטריוני בלבד, אלא אם מיופה הכח הינו עורך דין, שאז ניתן להסתפק ביפוי כח רגיל.

• שאלה שנייה: האם פרטי המוכר וקונה מצויינים במפורשות בייפוי הכח? החוק במדינת ישראל דורש כי הן פרטי המוכר והן פרטי הרוכש (כלומר – אתם) יופיעו במפורש בייפוי הכח הנוטריוני, שכן אחרת, לא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בדירה על שמכם. אין להסתפק בייפוי כח נוטריוני המאפשר למיופה הכח למכור את הדירה באופן כללי, ללא ציון פרטי הרוכש.

• שאלה שלישית: האם פרטי הדירה מצויינים במפורשות בייפוי הכח? החוק במדינת ישראל דורש כי פרטי הדירה הנמכרת יופיעו במפורש בייפוי הכח הנוטריוני, שכן אחרת, לא ניתן יהיה להעביר את הדירה על שמכם. אין להסתפק בייפוי כח נוטריוני המאפשר למיופה הכח למכור את כלל נכסיו של המוכר, ויש לדרוש כי פרטי הדירה הנמכרת יופיעו באופן מפורש בייפוי הכח.

• שאלה רביעית: האם קיימת התאמה בין פרטי מיופה הכח בייפוי הכח הנוטריוני ובין תעודת הזהות של מיופה הכח הניצב בפנינו? עלינו לבדוק כי מיופה הכח המתייצב בפנינו במועד חתימת ההסכם, מזדהה בפניכם באמצעות תעודת זהות אשר פרטיה תואמים את אלו המופיעים על גבי ייפוי הכח הנוטריוני המוצג בפניכם.

במסגרת פרק זה, תתבקשו לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה וסביבתה. בשלב זה כדאי ומומלץ להסתייע בחברת בדק בית ולקבל חוות דעת מקצועית הכוללת תמונת מצב מלאה ועדכנית בקשר עם הדירה, השכונה והסביבה הקרובה.

במידה ובשלב זה בחרתם לבצע את הבדיקה בעצמכם, תתבקשו לבצע 3 בדיקות בדרגת מורכבות בינונית:

1. בדיקת הדירה:

עליכם לבדוק האם הדירה כוללת מומים נסתרים. בדיקת תשתיות הדירה נועדה למנוע הפתעות לא נעימות. לכן, הרגישו בנח להסתובב בדירה ולבדוק כל פרט ופרט. אל תתביישו לשאול את המוכר שאלות הנוגעות למצב הדירה ומערכותיה. בדקו היטב את מערכות החשמל, מערכת הניקוז, קיומן של סימני רטיבות, סדקים בקירות, חלונות ותריסים, מערכת מיזוג האוויר, מצב ארונות המטבח, ברזים, רעשים, טיב הריהוט הנמכר עם הדירה וכדומה.

2. בדיקת הבניין:

בדיקה זו נחלקת לשניים – האחת, באמצעותכם (או באמצעות חברת בדק בית) במטרה לאתר ליקויים במערכות המשותפות בבניין, כגון בדיקת מתקני החניה, מערכת האינטרקום, המעליות ושירותי חברת הניהול, ככל וקיימת. השנייה, באמצעות תחקור השכנים. תתפלאו, במידה וקיימים ליקויים כלשהם, אלו יוצפו במהרה על ידי השכנים. כמו כן, כדאי לבדוק האם דירות רבות מושכרות בבניין, לרבות באמצעות שכירות קצרת טווח (Airbnb), שכן נתון זה עלול להשפיע איכות החיים בבניין.

3. בדיקת השכונה וסביבתה:

במסגרת בדיקת הדירה לפני רכישתה, כדאי לבצע בדיקה במעגל הרחב יותר הכולל את השכונה וסביבתה. לא פעם נתקלנו בקונים נלהבים שלאחר מסירת החזקה גילו שבסמוך לדירת המגורים שוכן גן ילדים רועש. על כן, במסגרת בדיקה זו, עליכם לבדוק קיומם של גנים, בתי כנסת, בתי ספר, אתרים לסילוק פסולת, מוקדים לשידור סלולארי בסמוך לבניין וכדומה. כמו כן, כדאי לבדוק קיומם של "שטחים חומים" בתב"ע (אלו הם שטחים המיועדים לשימוש ציבורי עתידי), וזאת באמצעות מהנדס או אדריכל, שכן יתכן שבעוד מספר שנים יבנו בסמוך לדירתכם מטרדים שאינם לשביעות רצונכם. נוסף על כך, כדאי בדקו נגישות קיומה תחבורה ציבורית בשכונה ובסביבתה וכן את עומסי התנועה.

טיפ: רצוי לבקר בדירה ובסביבתה 3 פעמים לפחות, בימים שונים ובשעות שונות. לדוגמא: אמצע שבוע וסוף שבוע, ביום ובלילה. יתכן וביקור בדירה בסוף השבוע יצור מצג של שכונה שקטה ורגועה, בעוד שביקור במהלך השבוע יגלה כי מדובר בשכונה רועשת המצויה ליד בית ספר.

במסגרת פרק זה, תתבקשו לוודא כי הדירה נבנתה לפי היתר בניה כדין, כי לא קיימות חריגות בניה כלשהן, את שטח וגבולות הדירה, את הצמדותיה השונות (חניה, גינה, גג), את יעודה התכנוני (מגורים או מסחר), את השימושים המותרים בה והאם קיימים הליכים משפטיים או תלונות הקשורים בדירה.  

משרדנו ממליץ לבצע את הבדיקות התכנוניות שיוצגו להלן באמצעות איש מקצוע שהינו שמאי או אדריכל מוסמך, בייחוד כאשר עסקינן בדירה מסוג צמוד קרקע או דירת גג.

1. בדיקת תיק בניין:

תיק הבניין הוא אסופה של מסמכים תכנוניים ומנהליים, המספרים למעשה את ההיסטוריה של הבניין מיום הקמתו. בין המסמכים שבתיק, תוכלו למצוא את היתר הבניה שעל פיו נבנתה הדירה והבניין כולו, אישורים לביצוע תוספות בנייה, אישורי הרשויות השונות, מסמכים משפטיים הקשורים בבניין או במי מדירותיו ותלונות שהוגשו למפקח על הבתים המשותפים ע"י מי מהדיירים כלפי משנהו, ככל שהוגשו.

נתונים אלו, בבדיקה על ידי איש מקצוע מתאים (שמאי או אדריכל) הכרחיים לצורך פסילת קיומן של חריגות בניה בדירה, בדיקתם קיומם של צווי הריסה או הערות על מבנה מסוכן שלא נרשמו בנסח הטאבו וכן התאמה בין שטח הדירה הרשום בהיתר הבניה לשטח המבונה בפועל.

תיקי הבניין מאוחסנים בארכיונים שמנוהלים על ידי כל רשות מקומית, בנפרד. ברוב הרשויות המקומיות קיימת מערכת ממחושבת לניהול תיקי הבניין, ובחלקן אף אפשרות להזמנת העתק תיק הבניין באופן מקוון מאתר האינטרנט של הרשות המקומית.

2. בדיקת תיק הבית המשותף:

עיון בתיק הבית המשותף מומלץ מקום בו הדירה ממוקמת בבניין מגורים הרשום בפנקס הבתים המשותפים בטאבו.

תיק הבית המשותף הוא אסופה של מסמכים הכוללים את תשריט הבית המשותף, תקנון הבית המשותף וצו רישום הבית המשותף.

תקנון הבית המשותף הוא המסמך החשוב ביותר בתיק הבית המשותף, שכן הוא מסדיר את חלוקת הזכויות בין הדיירים בבניין, ובתוך כך כולל הוראות על הצמדת חלקים מהרכוש השותף לדירות מסוימות, וכן הוראות משפטיות שאוגדו לכדי הסכם מחייב בין כלל הדיירים, אשר מחייבות, בין היתר, את הנכנסים בנעליהם (מגבלות רעש, ריח, שימוש מותר בדירות, התחייבות להתקשרות עם חברת אחזקה ועוד).

תשריט הבית המשותף מאפשר לזהות את הדירה ומיקומה בבניין וכן את הרכוש הצמודה לה (חניה, מחסן, גינה, גג וכדומה). כך תוודאו כי ההצמדות הנמכרות לכם במסגרת העסקה (לדוגמא: חניה פרטית) אכן מוצמדות באופן בלעדי לדירה הנמכרת ומהוות חלק בלתי נפרד ממנה.  

3. בדיקת תכנית בניין עיר (תב"ע):

עיון בתוכנית בניין עיר הרלוונטית למיקום הדירה מומלץ לצורך איתור זכויות בנייה נוספות ובלתי מנוצלות הצמודות לדירה, אשר מעלות את ערכה אך כפופות לתשלום מס.

כמו כן, עיון בתוכנית בניין עיר מספק מידע אודות השימושים והיעודים המותרים במקרקעין וכן לגבי מקרקעין סמוכים. מידע זה קריטי שכן עיון קצר יכול לחשוף נתונים אודות בניה עתידית של תחנת דלק, כבישים, פארקים ומבני ציבור כגון בית כנסת, בית ספר וגן ילדים, וכל זאת בסמוך לדירה. נושא זה עלול להשפיע אף הוא על ערך הדירה, הן לשלילה (מגורים לצד תחנת דלק) והן לחיוב (מגורים לצד תוואי הרכבת הקלה בתל אביב).   

4. בדיקה במחלקת היטלי השבחה:

היטל השבחה הוא תשלום חובה שנדרש מבעל הדירה המוכר את דירתו על ידי הוועדה המקומית הרלוונטית, אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי הדירה הנמכרת.

דוגמא: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבית מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף לדירה, מעלה את שווי הדירה ומביאה להשבחתה. מכאן השם "היטל השבחה". גובה היטל ההשבחה עומד על 50% מעליית השווי של הדירה, עקב ההשבחה.

אל דאגה, במרבית המקרים היטל ההשבחה חל על המוכר המבקש למכור את דירתו, ואולם משרדנו ממליץ לבצע בדיקה אודות קיומו של היטל השבחה וגובהו, וזאת בטרם החתימה על הסכם הרכישה. בדיקה כזו תאפשר למוכר להיות ערוך לתשלום הנ"ל ולעורך הדין של הרוכש להגן עליו באמצעות הכנסת סעיף להסכם המורה על שמירת התשלום האחרון בנאמנות ע"י עורך דין, ושחרורו לידי המוכר רק בכפוף לתשלום היטל ההשבחה, תשלום מס השבח החל על המוכר ומסירת החזקה בדירה לידי הרוכש. 

עסקה במקרקעין מחויבת בדיווח לרשויות המס בתוך 30 ימים מיום חתימת ההסכם ובתשלום מס שבח על ידי המוכר ומס רכישה על ידי הקונה.

מדריך זה הינו מדריך לרוכש דירה ולפיכך יתעסק במס הרכישה החל עליו. במידה ואתם מוכרים דירה, נא ראו פרק הדן בנפרד בסוגיית מס השבח החל עליכם.

המס היחיד שיחול על רוכש דירה הינו מס רכישה. גובה תשלום מס הרכישה תלוי בשני קריטריונים: האחד, שווי הדירה, והשני, מספר הנכסים שבבעלות הרוכש. 

במידה ואין בבעלותכם דירה נוספת מעבר לזו שהנכם מתכוונים לרכוש כעת, הרי שעד לסך של 1,805,545 ₪ לא יחול עליכם מס רכישה.

במידה ושווי הדירה גבוה מהסכום הנ"ל, הרי שיחול עליכם מס רכישה מופחת, לפי מדרגות המס הבאות (מעודכן לשנת 2022):

במידה ובבעלותכם דירת מגורים נוספת על זו שנרכשת על ידכם, הרי שתתבקשו לשלם מס רכישה מלא, לפי מדרגות המס הבאות (מעודכן לשנת 2022):

כפי שציינו, מס השבח והיטל ההשבחה יחולו על המוכר ויפורטו במסגרת מדריך נפרד. 

לבדיקת גובה מס הרכישה בעסקה שבפניכם, היכנסו לסימולטור מס הרכישה באתר רשות המיסים בלינק הבא:

https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb

שווי דירה מושפע מפרמטרים רבים שעל מנת לאמוד אותם ולשכלל אותם לכדי סכום נומינלי,  כדאי להיוועץ עם שמאי או מתווך מוסמך. בכל זאת, ישנם  מספר בדיקות שתוכלו לבצע בעצמכם, אשר יסייעו לכם לוודא את כדאיות העסקה הרובצת בפניכם.

1. סקר שוק:

לפני שרוכשים דירה, יש לערוך סקר שוק מקיף אשר יבחן את מחירן של דירות דומות שנמכרו ומוצעות למכירה. מאחר וכל עסקה מדווחת לרשויות המס, הרי שרשויות אלו מחזיקות במחירי כל הדירות שנמכרו במדינת ישראל בשנים האחרונות.  

נתונים אלו הינם נתונים פומביים המפורסמים באתר האינטרנט של רשות המיסים, בלינק הבא: https://www.nadlan.gov.il. עם כניסתכם לאתר, תוכלו להזין את כתובת הדירה או מספר גוש וחלקה, ולצפות בכל העסקאות שבוצעו בשנים האחרונות באותו אזור.

כדאי להסתמך על עסקאות שבוצעו לאחרונה תוך תשומת לב לשטח הדירה הנמכרת (ובתוך כך עלות למטר מרובע) וכן לאחוז העסקה (האם נמכרה דירה שלמה או חלקה).

נוסף על נתוני עסקאות עבר, תוכלו להתרשם ממחירי דירות דומות באותו אזור, אשר מוצעות למכירה באתרים כגון יד 2 ו – WINWIN.

2. פוטנציאל שדרוג:

דירות המצויות בהליך של ביצוע פרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) ואף דירות המצויות באזורים שהוכרזו כפוטנציאליים לביצוע פרויקטים מהסוג הנ"ל, עשויות ליהנות מעליית ערך בהשוואה לדירות דומות אשר אינן מצויות באזורים פוטנציאליים, כאמור.  

דירות אלו הן בבחינת מכרה זהב, שכן הן עשויות להעלות את ערכן בעשרות אחוזים (וחלקן אף במאה אחוזים ויותר) וזאת בטווח קצר (ביחס לתשואה החריגה) העומד על בין 5 ל- 8 שנים.  

כמשרד שליווה מעל ל – 50 פרויקטים במסלול התחדשות עירונית ברחבי הארץ, נוכחנו לגלות כי דיירים רבים, אשר לא היו מוכנים להמתין לתום הפרויקט מסיבות שונות, מכרו את דירתם בעשרות אחוזים מעל לערך הדירה, וזאת בראשית הפרויקט (שלב ההחתמות) ובנקודת זמן בה כלל לא קיימת וודאות לגורלו של הפרויקט, וזאת בזכות הפוטנציאל האדיר לעליית ערך הדירה, כאמור.

למידע אודות דירות המצויות בפרויקטים בהתהוות ברחבי הארץ, פנו אלינו לצורך קבלת יעוץ ללא עלות.

3. קומה:

הממצאים שיתקבלו כתוצאה מביצוע סקר השוק המוזכר בסעיף א' לעיל, עשויים לכלול דירות דומות לדירה הנרכשת, אך בקומה שונה. לנתון זה קיימת השפעה ישירה על מחיר הדירה.

כידוע, דירות הממוקמות בקומות גבוהות יותר, נהנות משווי גבוה יותר ביחס לדירות זהות, הממוקמות בקומות נמוכות בבניין. שימו לב, כי נתון זה רלוונטי רק ביחס לבניינים עם מעלית נוסעים. בבניינים ללא מעלית, שוויה של דירה שמצאת בקומה נמוכה יותר יהיה דווקא גבוה משוויה של דירה הנמצאת בקומה גבוהה יותר, באותו הבניין.   

4. מצב פנים הדירה:

מצב פנים הדירה משפיע על שוויה, באופן טבעי. לא נמליץ לפספס עסקה טובה רק בשל הצורך בשיפוץ הדירה. למעשה, מדובר בהזדמנות טובה ליהנות מדירה במחיר נמוך יותר (לרבות לעניין תשלומי המיסים בעסקה, אשר מושפעים באופן ישיר ממחיר הדירה), תוך השקעת ההפרש על שיפוץ הדירה, לשביעות רצונם של הרוכשים.

שווי ההפחתה בגין רכיב זה צריך לשקף, לכל הפחות, את הוצאות השיפוץ המתוכננות בדירה, ללא תוספות מיוחדות, וכן את אי הנוחות במהלך תקופת השיפוץ. 

במידה ואתם מתעתדים ליטול הלוואת משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה, הרי שעליכם לבצע בדיקות מקדמיות מול הבנק למשכנתאות לצורך הבטחת קבלת ההלוואה. שימו לב כי אי מתן אישור לנטילת משכנתא במועד שמאוחר לחתימת ההסכם, לא יהווה עילה לביטול העסקה, ויהווה הפרה יסודית שלו, אשר תיאלץ אתכם לשלם למוכר פיצוי מוסכם בסך של כ – 10% ממחיר הדירה.  

בשלב הראשון עליכם לקבל אישור עקרוני מאת הבנק למשכנתאות. מדובר באישור שמעיד על הסכמתו העקרונית של הבנק למשכנתאות לתת לכם משכנתא, וזאת בהתבסס על נתונים פיננסים שלכם, אשר הוצהרו על ידכם, וזאת בטרם אימותם בפועל. כיום, ניתן לקבל אישור עקרוני בהליך קצר ופשוט, בעזרת מוקדי הטלפון של הבנקים למשכנתאות.

לאחר קבלת אישור עקרוני, אנו ממליצים לכם לפנות ל- 3 בנקים שונים למשכנתאות, לכל הפחות, כדי לנסות לקבל הלווה בתנאים הטובים ביותר עבורכם. הצעות הבנקים עשויות להיות שונות אחת מהשנייה באופן ניכר ובמידה רבה תלויות במשא ומתן שתנהלו מולם (כל הצעה משופרת שתקבלו מבנק למשכנתאות אחד, תציגו לבנק למשכנתאות אחר לצורך השוואה והפחתה, וכך הלאה).

חשוב שתדעו, כי בנק ישראל הטיל הנחיות רוחביות על כלל הבנקים, לאפשר מתן הלוואות משכנתא בהוכחת הון עצמי בשיעור של 25% מעלות הדירה, לרוכשים דירת מגורים יחידה. משפרי דיור (מוכרים את דירתם הקיימת לצורך רכישת דירה משופרת) יצטרכו להביא הון עצמי בשיעור של 30% מעלות הדירה, ומשקיעים יצטרכו להביא הון עצמי בשיעור של 50% מעלות הדירה.